کلید حل مشکلات مسکن ملی در دست کیست؟

سال ۱۴۰۰ بود که دولت طرح نهضت ملی مسکن را به وزارت راه و شهرسازی تحویل داد. مسکن ملی یکی از طرح‌های دولت سیزدهم جهت خانه‌دار شدن مردم است. دولت اعلام کرده بود در چهارسال ریاست جمهوری ابراهیم رئیسی قرار است چهار میلیون مسکن ساخته شود؛ یعنی سالی یک میلیون واحد. کارشناسان معتقد بودند دولت از پس هزینه‌های ساخت این واحدها برنمی‌آید و وعده ساخت سالی یک میلیون واحد عملی نیست. تفاوت طرح نهضت مسکن ملی با مسکن مهر در این است که در این طرح زمین ۹۹ ساله باید در اختیار تمام مردم قرار بگیرد، در صورتی که در مسکن مهر این تعهد نبود.

در طرح نهضت ملی مسکن تاکنون برای یک میلیون و ۷۸۵ هزار واحد زمین تامین شده است. در بخش ساخت نیز ۴۴۳ هزار واحد دارای قرارداد با سازنده، ۳۲۶ هزار واحد دارای پروانه ساختمانی و ۱۸۲ هزار واحد در مرحله اتمام فونداسیون است. طبق آخرین آماری که وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده در طرح نهضت ملی مسکن تا کنون برای یک میلیون و ۷۸۵ هزار و ۴۴ واحد مسکونی، زمین تامین شده است. در بخش ساخت نیز تعداد ۴۴۲ هزار و ۹۴۸ واحد دارای قرارداد با سازنده، تعداد ۳۲۵ هزار و ۷۵۶ واحد دارای پروانه ساختمانی و تعداد ۱۸۱ هزار و ۷۰۱ واحد در مرحله اتمام فونداسیون است.
در ادامه مجید گودرزی کارشناس مسکن به بررسی پیشرفت طرح نهضت ملی مسکن و مشکلاتی که در این مسیر وجود دارند پرداخت.

گودرزی در پاسخ به این سوال که تاکنون چند واحد آماده تحویل هستند گفت: تا آخر امسال نزدیک به ۴۰۰۰۰۰ واحد را تحویل می‌دهند و تمرکز دولت روی واگذاری زمین است زیرا بحث ساخت به دلیل بالا بودن هزینه‌ها مشکل ساز شده است. از طرف دیگر هم پیمانکاران به دنبال تعدیل قراردادهایشان هستند که در نهایت دولت توافق کرد که ۳۵ درصد واحدها را واگذار کنند. در عوض تامین مالی را که بانک‌ها خلف وعده کردند را خود سازنده‌ها تقبل کنند زیرا بحث پرداخت وام به واحدهای در حال ساخت با مشکل مواجه شد. بانک‌ها نیز استقبال نکردند و کارشکنی صورت گرفت و قابل پیش‌بینی هم بود چون سرمایه‌گذاری در مسکن برایشان صرفه بیشتری دارد تا مشارکت در ساخت واحدهای طرح نهضت ملی.
دلایل کندی روند ساخت‌وساز واحدهای مسکن ملی

این کارشناس مسکن در رابطه با عواملی که باعث کندی روند ساخت و ساز واحدهای مسکن ملی شده‌اند گفت: یکی موضوع تامین مالی است که جهش‌های بیش از ۱۰۰ درصدی مسکن در سال باعث می‌شود که بحث مشارکت در ساخت و سرمایه‌گذاری انچنان صرفه اقتصادی نداشته باشد مگر اینکه دولت بتواند این جهش‌های کاذب را که متاسفانه بخش مولد اقتصاد را خیلی وقت است که تحت فشار گذاشته است، مهار کند. رقابت بخش مولد و بخش سوداگری واقعا سخت و دشوار شده است و فاقد صرفه اقتصادی است. از طرف دیگر بحث گروه‌های غیر رسمی در وزارت راه و شهرسازی است که متاسفانه خیلی از این گروه ها از طرفداران تفکر آقای آخوندی ( وزیر سابق راه و شهرسازی) هستند که با طرح خانه‌های نهضت ملی مسکن خیلی موافق نبودند و کارشکنی میکردند. ما خواستار این بودیم که بعد از آقای آخوندی پاکسازی صورت بگیرد چون ایشان افتخار میکردند که یک واحد مسکونی هم برای مردم نساختند و کسانی هم که همفکر آقای آخوندی بودند در دوره بعد یعنی دوره آقای رئیسی اجازه ندادند که طرح ها پیش روند.

بانک ها در ارائه تسهیلات به ساخت مسکن همکاری نکردند

گودرزی اظهار کرد : ما دو بحران در کشور داریم، یکی بحران صرفه اقتصادی و دیگری بحران ارزش افزوده صفر. بحران ارزش افزوده یعنی وقتی می‌گوییم اقتصاد ما ۵۰ درصد تورم دارد یعنی تمام فعالیت‌های اقتصادی و تولیدی که تا ۵۰ درصد بازدهی داشته باشند بازدهیشان منفی محسوب می‌شود چون باید برای جبران تورم از آن استفاده کنند. بنابراین بانک‌ها طبیعتا صرفه اقتصادی برایشان تعریف شده به طور مثال ۵۰ درصد که تازه در ۵۰ درصد به صرفه اقتصادی سر به سر میرسند ولی معمولا در بخش سوداگری با ایجاد بحران و یا با ایجاد کمبودهای صوری یا معاملات کاذب قیمت‌ها را جابه جا می‌کنند. همچنین جهش‌های آنچنانی در بخش‌های مختلف ایجاد می‌کنند و در حال حاضر هم متاسفانه اقتصاد ما به سمتی رفته است که فقط با شوک‌های بزرگتر می تواند دوام بیاورد و این شوک‌های بزرگتر اگر مهار نشوند با چالش‌های جدی رو به رو خواهند شد.
تاثیر سیاست های دولت بر بخش مسکن

وی افزود : این اقدامات قدم‌های کوچک رو به جلو هستند و مشکلات بخش مسکن ناشی از این است که خیلی از بخش‌ها از جمله قیمت‌گذاری قانون ندارد یعنی کاملا رها شده است. حتی در کشورهای با اقتصاد آزاد هم یا به صورت مستقیم یا غیر مستقیم حتما بخش قیمت‌گذاری را کنترل می‌کنند اما متاسفانه بخش مسکن ما کاملا رها شده است و قوانینی که تصویب شدند نه اینکه کافی باشند. تا حدود زیادی می‌شود گفت که قدم‌ها رو به جلو بودند زیرا قبل از این مجلس در مورد قیمت‌گذاری وارد عمل نشده بود اما حالا که قوانین وضع شدند قاعدتا وقتی درصدی از مالیات تشخیص داده می‌شود مثلا ده درصد باید قیمت ملک هم مشخص شود. زیرا اینطور دولت مجبور می شود مثل سایر ممالک ، مالیات بر املاک را وصول کند تا قیمت ملک مشخص شود و متقابلا قیمت مشخصی را مطالبه کند. درحال‌حاضر یکی از دلایل ناکامی دولت در اجرای قوانین در بخش املاک، مشخص نبودن و رها شدن بخش مسکن است.

تکلیف جرائم بانکی چه شد؟

این کارشناس مسکن اعلام کرد: به نظر من این موارد چاره ساز نیستند . ما قانون بهای تمام شده را پیشنهاد کردیم. اگر دولت و مجلس محترم قانون‌گذاری کنند و تصویب شود نیازی به این موارد نیست چون صرفه اقتصادی کاملا به ساخت‌وساز برمیگردد در عوض بحث سوداگری صفر می‌شود در نتیجه همان قدر که ساختند مجبورند با سود متعارف عرضه کنند اما در حال حاضر قیمت گذاری دل به خواهی است.

زمین برای هر ایرانی

گودرزی بیان کرد: ما مشکل کمبود زمین نداریم . اگر یک درصد زمین‌های ایران را به ساخت‌وساز اختصاص دهیم به هر ایرانی ۱۹۶ متر و به هر خانواده ۴ نفره ۸۰۰ متر میتوانیم زمین دهیم و این کمبودها صوری و عمدی هستند .

مشکلات توپوگرافی و اراضی کشاورزی در شهرها

وی افزود: همه‌ی اینها غیرقابل قبول هستند.فعلا ما متاسفانه بحث جمعیتی را داریم که باید اسکان داده شوند. حریم شهرها را خیلی کم کردند و مجوز نمیدهند. اخیرا مصوب شده است که هفت شهر جدید در نواحی ساحلی خلیج‌فارس احداث شود تا قبل از این هم این ظرفیت بوده است اما متاسفانه به دنبال ایجاد نارضایتی به خصوص در بخش نیازهای ضروری جامعه شاهد این هستیم که عملا کاری انجام نمیشود.

کمک بزرگ سازمان نظام مهندسی

گودرزی اعلام کرد : سازمان نظام مهندسی می تواند با کارشناسی کردن قیمت‌گذاری، به بخش مسکن کمک کند .این کمک بزرگی خواهد بود به رها شدن بازار از قفلی که به خاطر قیمت‌گذاری ناصواب در حوزه صنعت ساختمان ایجاد شده است . بزرگترین کمکی سازمان نظام مهندسی این است که استاندارهایی را تعریف کند که طبق آن استانداردها قیمت‌ها مشخص شوند که هم نظام مالیاتی هم سازندگان هم مصرف‌کنندگان بتوانند به خروج صنعت ساختمان ما که یکی از کلیدی‌ترین بخش‌های اقتصاد است از رکود فعلی کمک کنند.که این رکود متاسفانه در اثر قیمت‌گذاری آنچنانی اتفاق افتاده است. فعلا در حل حاضر بازار مسکن قفل شده است و این صنعت به شدت تحت فشار قرار گرفته است.

پشت پرده قیمت گذاری مسکن

وی در پایان افزود: اگر مشکل قیمت‌گذاری حل شود و دولت بتواند قیمت‌ها را کنترل کند طبیعتا سوداگری نفع نخواهد داشت و تسهیلات به سمت ساخت خواهند رفت. مثل بقیه کشورها که تسهیلاتی ارائه میدهند و جذابیت ایجاد می‌کنند، نه مثل بانک‌های ما که برای وام ۴۸۰ میلیونی ۱۰۰ میلیون باید اوراق بخریم و عملا پرداخت نمی شود اما اقساط و سود تمام وام را میگیرند و این در تمام دنیا منسوخ است و قابل قبول نیست.