قیمت احتمالی مسکن اقتصادی
در ماه‌های گذشته اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران با رویکرد ساخت مسکن اقتصادی و ارزان‌قیمت، سروصدای زیادی برپا و امید خانه‌دار شدن را در دل اقشار کم‌درآمد و خانه‌اولی‌ها زنده کرد. رویکرد ساخت مسکن اقتصادی در این چندماهه بازتاب گسترده‌ای داشت و این اقدام ۲ جبهه مخالف و موافق را روبه‌روی یکدیگر قرار داده است.
به نقل از گسترش نیوز،
در ماه‌های گذشته اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران با رویکرد ساخت مسکن اقتصادی و ارزان‌قیمت، سروصدای زیادی برپا و امید خانه‌دار شدن را در دل اقشار کم‌درآمد و خانه‌اولی‌ها زنده کرد. رویکرد ساخت مسکن اقتصادی در این چندماهه بازتاب گسترده‌ای داشت و این اقدام ۲ جبهه مخالف و موافق را روبه‌روی یکدیگر قرار داده است. البته حواشی این طرح بیشتر نوک پیکان انتقاد را به‌سمت مغایرت این خانه‌ها با الگوی سکونت ایرانی ـ اسلامی و طرح فرزندآوری می‌داند و برخی حتی آن را رقیب جدی طرح نهضت ملی مسکن می‌دانند.
این در حالی است که مدافعان این طرح می‌گویند از اساس الگوی مسکنی به نام الگوی سکونت ایرانی ـ اسلامی وجود ندارد و این ادعاها عجیب است؛ چراکه کاهش قدرت خرید مردم و معطل ماندن پروژه‌های دولتی است که سرنوشت نامعلومی دارد. در این شرایط که عرضه و تقاضای بازار مسکن به‌کلی برهم خورده و بیشتر دهک‌های جامعه از بازار مسکن خارج شده‌اند، طرح خانه‌های اقتصادی بسیار مناسب و منطقی به‌نظر می‌رسد و در شرایطی که هیچ برنامه درستی برای خانه‌دار کردن مردم اجرایی نشده، مخالفت با این طرح بی‌معنی است.
اینکه یک طرح موافقان و مخالفان زیادی داشته باشد، کاملا طبیعی است؛ اما نظرهای غیرکارشناسی و گاهی مغرضانه به این طرح، خالی از لطف است و منطقی به‌نظر نمی‌آید. هجمه‌هایی که منجر به سکوت چندماهه خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران شد و سکوت سه‌ماهه رسانه‌ای، موافقان این طرح را نگران کرد؛ اما در نهایت مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، در یک میزگرد خبری که در تاریخ ۱۸ بهمن برگزار شد، پرده از جزییات جدید این پروژه برداشت و به انتقادها پاسخ داد.صمت در این گزارش با خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران به گفت‌وگو پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.
تقریبا ۳ ماه است که در زمینه طرح مسکن اقتصادی هیچ خبری منتشر نشده و شما هیچ مصاحبه‌ای در این‌باره نداشته‌اید. آیا این طرح منتفی شده است؟
خیر، بلکه این پروژه مصمم‌تر از همیشه در حال پیشروی است. سکوت ما به این دلیل بود که برخی رسانه‌های زرد تلاش کردند تا طرح مسکن اقتصادی اتحادیه را که برای تسهیل ازدواج جوانان طراحی شده بود، در مقابل دولت و طرح‌های بخش مسکن قرار دهند؛ هدف هم این بود که بگویند اجرای چنین طرح‌هایی نمایانگر ناتوانی دولت در اجرای طرح‌های مسکنی است.
واکنش‌هایی هم از سوی دولتمردان وجود داشت که کاملا درست بود؛ اما همان‌طور که بارها نیز عنوان شده، این طرح هیچ ارتباطی با طرح‌های دولتی ندارد و برگرفته از بخش تعاون اقتصاد کشور است، اما ماجرا به اینجا ختم نشد و پای رسانه‌های معاند نیز به این موضوع کشیده شد و سو‌ءاستفاده‌های سیاسی از آن صورت گرفت. پس از این قضایا، تصمیم گرفتیم به‌جای «کل‌کل رسانه‌ای» تمرکز خود را روی مباحث فنی و کارشناسی پروژه بگذاریم که به‌جای خوبی هم ختم شده است.
از اساس چرا طرح مسکن اقتصادی در بین مردم از محبوبیت زیادی برخوردار است؟
مردم حقیقت را می‌فهمند؛ نه قصد داریم احساسی صحبت کنیم و نه قصد رویاپردازی داریم. باید با تکیه بر آمارهای رسمی در این‌باره اظهارنظر کرد. گزارش تحولات بازار مسکن ایران در ماه‌های اخیر، به‌عنوان شاخص کشوری نشان می‌دهد که معاملات مسکن گاهی تا هزار و ۵۰۰ عدد نیز تنزل پیدا کرده است. در حالی که در حالت عادی این آمار باید بالغ بر ۲۰ هزار فقره خرید و فروش در ماه باشد. ثمره بلندمدت این ماجرا، وحشتناک است و منتهی به کاهش تولید خواهد شد، زیرا مسکن قابلیت نقدشوندگی خود را در بازار از دست داده است و دور از ذهن نیست که جهش قیمت‌ها دوباره اتفاق بیفتد.
زمانی که رکود تا این اندازه عمیق می‌شود، دیگر نویددهنده پدیده متعارف اقتصادی نیست، بلکه حاکی از این موضوع است که قدرت خرید مسکن در خانوار ایرانی از بین رفته است. طبیعی است وقتی در این شرایط یک طرح مسکن اقتصادی در جامعه مطرح می‌شود و دهک‌های پایین‌تر جامعه امید به خرید مسکن پیدا می‌کند، مردم امیدوار شده و به آن بها می‌دهند.
مسکن نیاز بدیهی و اساسی است و باید استراتژی‌ها را در این زمینه تغییر داد؛ مانند قانون جهش مسکن که طرحی متناسب با شرایط واقعی اقتصاد کشور است. طرح مسکن اقتصادی نیز یک ایده کارآمد و برگرفته از بخش تعاون است. این طرح‌ها براساس واقعیات اقتصادی کشور طرح‌ریزی شده‌اند.
مسکن یکی از نیازهای اولیه بشر است و ما نمی‌توانیم با ان‌شاءالله و ماشاءالله قدرت خرید را به مردم برگردانیم؛ بلکه باید استراتژی‌ها را تغییر بدهیم. قانون جهش تولید مسکن و نهضت ملی مسکن یک طرح دولتی متناسب با شرایط واقعی اقتصاد کشور است و طرح مسکن اقتصادی هم مشابه همین طرح‌ها یک ایده کارآمد و برآمده از بخش تعاون کشور است و همه اینها براساس واقعیت اقتصادی کشور برنامه‌ریزی شده‌اند و به‌همین‌خاطر است که این طرح تا این اندازه موردتوجه مردم قرار گرفته است.
باوجود سکوت رسانه‌ای شما، عده‌ای از کارشناسان و برخی نمایندگان مجلس پشت این طرح بودند، اما عده‌ای از کارشناسان واکنش بسیار تندی نسبت به طرح مسکن اقتصادی داشتند. شما چه ارزیابی از این انتقادها دارید؟
شما کدام طرح را می‌شناسید که در زمان مطرح شدن یا اجرا شدنش، منتقدان خاص خودش را نداشته باشد؟ اما نکته مهم این است که هر نظر مخالف یا موافقی زمانی ارزش و اهمیت پیدا می‌کند که مبنای علمی داشته باشد و براساس یک اصول فنی بیان شده باشد. برخی از انتقادهایی که به ما وارد بود، مبنای علمی نداشت. به‌عنوان‌مثال، یک استاد دانشگاه رشته شهرسازی گفته بود که مسکن کوچک‌محور به‌دلیل جذب سرمایه‌های خرد، سبب گرانی مسکن شده است. در حالی که در همه‌جای دنیا، راهکار مهار تورم را هدایت سرمایه‌های خرد به‌سمت تولید می‌دانند و رهبر معظم انقلاب نیز بر این موضوع تاکید کردند.
همین استاد دانشگاه در جای دیگری گفته بود که مطرح شدن مسکن اقتصادی در خلاف سیاست‌های کشور در موضوع فرزندآوری و ازدواج است. سوال این است که ایشان هم در همین مملکت زندگی می‌کنند و مگر می‌شود این شخص از آمارهای پایین ازدواج خبر نداشته باشد؟ بخشی از پایین بودن آمار ازدواج به‌دلیل این است که جوان ما نمی‌تواند مسکن تهیه کند، بنابراین این طرح به فرزندآوری و ازدواج کمک می‌کند و نه اینکه مخالف آن باشد. درد ما این است کسی که تریبون کارشناسی را به‌دست می‌گیرد، از درد مردم کف بازار و جامعه بی‌خبر است.
درحال‌حاضر شرایط بازار مسکن به‌شکلی شده است که یک اتاق ۱۰ متری در جنوب شهر تهران، ۵۰ میلیون پول پیش و ماهی ۲ میلیون اجاره نیاز دارد! همین معضل مسکن باعث از هم گسستن بسیاری از زندگی‌ها شده است. کارشناس‌نماهایی که عنوان می‌کنند که مسکن کوچک‌متراژ مغایر سبک ایرانی ـ اسلامی است، باید ابتدا بگویند که چه تعریفی از سبک زندگی ایرانی ـ اسلامی دارند؟ این افراد اگر به ساختار ایرانی ـ اسلامی بها می‌دهند، باید تلفن‌های هوشمند و به‌روز خود را هم از زندگی حذف کنند. این افراد آپارتمان‌نشینی را هم باید حذف کنند، چراکه اینها با سبک زندگی ایرانی ـ اسلامی مغایرت دارد. از این افراد باید پرسید که به مفهوم سیل تکوینی یا تغییرات زندگی، متناسب با شرایط مختلف من‌جمله شرایط اقتصادی اعتقاد دارند یا خیر؟
افرادی که دائم ساز مخالفت با مسکن کوچک‌متراژ می‌زنند، چرا در مقابل این حجم از بدمسکنی که به‌شکل کانکس‌خوابی، خانه‌های اشتراکی، چادرخوابی، پشت‌بام‌خوابی، کارتن‌خوابی و… نمایان شده، سکوت کرده‌اند؟ چرا نمی‌گویند که این نوع زندگی با سبک ایرانی ـ اسلامی در تضاد است؟
فردی که خود را پژوهشگر شهری عنوان می‌کند، اعتقاد دارد که مشکل مسکن ما ارتباطی با عرضه و تقاضا ندارد. سوال من این است که این شخص برپایه چه معیاری این صحبت‌ها را مطرح می‌کند؟ همه می‌دانند که مشکل مسکن ما به سیاست‌های دولت در ۲ دوره قبلی برمی‌گردد که مسکن متناسب با نیاز و تقاضای واقعی بازار تولید و عرضه نشده است. حال در این شرایط، کارشناسی که سعی می‌کند خلاف واقعیت صحبت و خود را از دیگران جدا کند، به‌دنبال چه جایگاه و هدفی است؟
فرد دیگری که در NGO انبوه‌سازان برای خود سمتی پیدا کرده است، بدون هیچ‌گونه تحلیل و دلیلی مطرح کرده بود که «مسکن کوچک‌متراژ باعث گرانی مسکن می‌شود» و متاسفانه این مطلب بارها در فضای رسانه‌ای بازنشر داده شده بود. اگر رسانه‌ها یا مردم نمی‌دانند که دلیل این صحبت‌ها چیست، بنده افشاگری می‌کنم و پرده از حقیقت می‌گشایم. دلیل این صحبت‌ها این است که این فرد و برخی از همکاران‌شان واحدهای بزرگ‌متراژی را در مناطق شمالی و گران‌نرخ شهر تهران ساخته‌اند، اما با رکود حاکم در بازار و با کاهش قدرت خرید مردم، این واحدها متقاضی نداشته و روی دست‌شان مانده و معلوم است که باوجود مسکن کوچک‌متراژی که در حدود یک میلیارد تومان نرخ دارد، کسی سراغ واحدهای لوکس و گران نمی‌رود و همان اندک شانس این افراد برای فروش واحدهای‌شان از بین می‌رود.
بنده خواهش می‌کنم کارشناس‌نماهایی که هیچ دانشی از بازار مسکن و ساخت‌وساز ندارند، به‌جای نقدهای اشتباه، سکوت کنند و اطلاعات غلط به مردم ندهند. بنده دست همه بزرگوارانی که به‌شکل علمی و فنی از مسکن اقتصادی نقد می‌کنند را می‌بوسم و تعهد می‌کنم که از نظرات‌شان استفاده کنم.
طرح مسکن اقتصادی اتحادیه اکنون در چه مرحله‌ای قرار دارد؟آیا شما سر وعده‌های‌تان هستید؟
بنده مسئولیت یک تشکل مردم‌نهاد تحت‌عنوان بخش تعاون را عهده‌دار هستم. نه کاندیدای انتخاباتی هستم و نه تا آخر عمرم چنین برنامه‌ای را دارم. ما بی‌منت در حال انجام وظیفه در راستای برنامه‌های خود هستیم. با موضعی که شورای شهر و شهرداری در بدو مطرح شدن طرح مسکن اقتصادی اتخاذ کردند، منطقه ۱۹ از هدف‌گذاری برای اجرای طرح خارج شد و اکنون زمین شهرکی با مساحت یک‌میلیون مترمربع را در این مدت قرارداد بسته‌ایم.
این زمین، ظرفیت ساخت ۲۰ هزار واحد مسکونی اقتصادی را با تمام امکانات داراست، اما به‌دلیل غرض‌ورزی‌ها و نظرات غیرکارشناسانه که درباره این پروژه مطرح شده است، زمان اعلام موقعیت آن را به کلنگ‌زنی موکول کرده‌ایم. تمام تلاش تیم ما این است که بتوانیم تا شب عید، کلنگ‌زنی را انجام بدهیم، اما اتفاق مهم‌تری که در این بین افتاد، ایجاد همکاری و قرارداد بین اتحادیه تعاونی‌های عمرانی و اتحادیه تعاونی‌های دانش‌بنیان بود. به‌لطف حضور نخبگان فعال در زمینه شرکت‌های دانش‌بنیان، (ارزش)افزوده‌هایی به این پروژه اضافه شده است. طرح مسکن اقتصادی در قالب نخستین شهرک اقامتی تمام‌هوشمند و پاک، ساخته و عرضه خواهد شد.
درباره قیمت‌های برآوردشده برای واحدهای مسکن اقتصادی توضیح می‌دهید؟
در شرایط کنونی، قیمت‌های پیشین که اعلام شده، تغییری نکرده‌اند؛ اما تغییراتی در اصل طرح ایجاد شده است؛ براساس مطالعات کارشناسی و علمی که در این‌باره انجام شد، به این نتیجه رسیدیم که اگر مجتمعی احداث شود که تنها دارای واحدهای کوچک‌متراژ باشد، ممکن است در آینده به اعتبار آن لطمه وارد شود و برای مثال رایج شود که مردم به آن شهرک «۲۵ متری» بگویند؛ به این ترتیب اکنون قرار است علاوه بر واحدهای کوچک‌متراژ، واحدهایی متوسط‌متراژ و بزرگ‌متراژ نیز ساخته شوند که خانوارهای تا ۵ نفر را نیز پوشش دهند؛ بنابراین بسیاری از موانع و مشکلاتی که بر سر راه اخذ مجوزها وجود داشت، برطرف خواهد شد. فضای استاندارد تعریف‌شده در طرح تفصیلی برای هر نفر معادل ۱۷متر است و بر این اساس برای یک خانوار ۵نفره معادل ۸۵ متر فضا لازم است، اما واحدهایی تا ۹۰ متر هم برای این مجتمع‌ها پیش‌بینی شده است. واحدها از ۲۵ شروع می‌شوند و با متراژ متنوع مثل ۴۰ و ۶۵ متر ادامه دارد و سقف متراژ آن هم، همان‌گونه که گفته شد ۹۰ متر است.
هنگامی که ما مقوله دانش‌بنیان را که از سوی رهبر معظم انقلاب نیز توصیه شده، وارد طرح مسکن اقتصادی کردیم، مشخص شد می‌توان کارهای بزرگی در این زمینه انجام داد. تمام آنچه برای ما رویا بود، اکنون با تعامل با دانش‌بنیان‌ها عملی است؛ اینکه بتوان سازه را توامان، مقاوم، سبک و ارزان‌تر ارائه داد. همچنین از طریق این ذخیره سرمایه‌ای که انجام می‌شود، می‌توان امکانات را نیز ارتقا داد. همه این موارد در کنار هم قرار گرفته و باعث شده است که قیمت‌های ما همان‌طور که به آن اشاره شد، تاکنون همان قیمت‌های قبلی باشد.
البته اگر تورم عجیبی در جامعه اتفاق بیفتد، مانند مسئله افزایش نرخ دلار که ۱۰ تا ۱۲ درصد نسبت به ۳ هفته گذشته افزایش نرخ داشته است، به‌تدریج روی تمام ابعاد تاثیر می‌گذارد. در این صورت، اگر دولت نتواند نرخ دلار را به حدود قبلی خود برگرداند، به‌طبع هزینه‌های ساخت‌وساز نیز افزایش می‌یابد. درحال‌حاضر قیمت‌های ساختی که برای پروژه مسکن اقتصادی در نظر گرفته شده، با همان محدوده ۵۰ هزار تومان است. نرخ واحدها به‌صورت کامل‌شده و هوشمند، متری ۲۵میلیون تومان برآورد شده است.
چرا گاهی از مسکن اقتصادی به‌عنوان رقیب نهضت ملی مسکن صحبت می‌شود؟
هر محصول مخاطب خود را دارد. ما در پی ایجاد رقابت با واحدهای نهضت ملی مسکن نیستیم و در آینده نیز چنین رقابتی شکل نخواهد گرفت. دولت به رسالت خود عمل کرده است. دولت سیزدهم در ابتدا وعده ۴ میلیون واحد مسکونی داده بود که تعداد راه‌یافتگان برای ثبت درخواست در طرح نهضت ملی مسکن حدود یک‌میلیون و ۵۰۰ تا یک‌میلیون و ۶۰۰ هزار نفر اعلام شدند که واحدهای در حال ساخت نیز همین حدود است. در واقع مسکن ملی متناسب با ثبت‌نام‌ها و واریز پیش می‌رود. طرح مسکن اقتصادی نیز مخاطبان خود را خواهد داشت.
نحوه فروش و زمان تحویل مسکن اقتصادی چگونه است؟
در زمینه اولویت در واگذاری واحدها باید گفت ما به سامانه‌های و اطلاعات عظیمی که دولت دسترسی دارد، دسترسی نداریم و تنها راهکار ما این است که به هر کد ملی به واحد اختصاص دهیم.
درباره زمان تحویل فاز اول این پروژه هم باید بگویم که طراحی این شهرک ۶ ماه زمان می‌برد که اکنون در اواسط آن قرار داریم. یک مقطع هجده‌ماهه را نیز برای تامین زیرساخت در نظر گرفته‌ایم و در نهایت ۲۴ ماه تحویل فاز اول زمان می‌برد، اما در این بین هیچ پیش‌فروش و قرارداد فروشی انجام نمی‌گیرد.
برای مقابله با سوداگری و جلوگیری از خرید چند واحد از سوی یک نفر چه تدابیری اندیشیده شده است؟ آیا این واحدها سند رسمی دارد؟
در آیین‌نامه واگذاری مسکن اقتصادی با یک مجموعه مواجهیم و بخش مهمی از آن تمهیدات حقوقی است. برای جلوگیری از سوداگری و جلوگیری از خرید چند واحد از سوی یک نفر این پیش‌بینی انجام گرفته که هرگونه اجاره یا خریدوفروش در اختیار تعاونی عامل است.
ساختار اجاره‌داری حرفه‌ای نیز در این زمینه قرار است که اجرا شود تا اجاره خارج از عرف قیمتی و اخلاقی انجام نگیرد؛ اما در نهایت درباره بحث خالی ماندن واحدها نمی‌توان کسی را الزام کرد تا در جایی سکونت کند، اما می‌توان با ایجاد برخی امکانات مردم را برای سکونت تشویق کرد. به تمام واحدها در آینده سند رسمی داده خواهد شد، که جزییات آن در همان زمان کلنگ‌زنی اعلام می‌شود.
یکی از مشکلاتی که اکنون پروژه‌های ساخت مسکن با آن مواجهند، مسئله امتناع بانک‌ها از پرداخت وام‌های ساخت و خرید مسکن است. اتحادیه برای این چالش چه راه‌حلی را تدارک دیده است؟
با تعدادی از بانک‌ها مذاکره کرده و قرارداد بسته‌ایم تا حدود ۴۰ درصد از هزینه‌های واحد مسکن اقتصادی به متقاضیان در قالب وام قرض‌الحسنه واگذار شود. این وام از محل سرفصل وجوه اعتباری تامین و از منابع بانکی تامین نمی‌شود. به اصحاب رسانه هم فرصت‌های ویژه‌ای در نظر گرفته شده است.
در پایان اگر صحبتی هست، بفرمایید.
ما با طیف متفاوتی از شرایط و سلایق روبه‌رو هستیم، اما پیش‌بینی ما این است که از طرح مسکن اقتصادی استقبال گسترده‌ای خواهد شد، بنابراین باید به فکر توسعه این طرح در سریع‌ترین زمان ممکن باشیم. باتوجه به همکاری اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران با شرکت‌های دانش‌بنیان، به‌ویژه برای نسل جوان بسیار جذاب است که بخواهند در یک مجموعه مسکونی هوشمند زندگی کنند، در حالی که ممکن است برای قشری از جامعه با محدوده سنی بالای ۴۰ سال این امکان خیلی مدنظر نباشد. استفاده از وسایل کم‌مصرف، تمرکز بر انرژی‌های تجدیدپذیر، ایجاد چرخه صحیح آب و در کل، ساخت یک شهرک سبز و پاک از اهداف طرح مسکن اقتصادی است که برای مردم به‌ویژه نسل جوان جذاب است. طبق این آمارها و اطلاعات، مشخص است که سهم واحدهای مسکونی با متراژ پایین در کل معاملات افزایش یافته است؛ بنابراین باتوجه به بیشتر شدن تمایل مردم به تهیه واحدهای مسکونی با متراژ پایین‌تر، پیش‌بینی ما این است که از لحاظ مقرون به‌صرفه بودن نیز، بیشتر مردم از مسکن اقتصادی استقبال خواهند کرد و آینده روشنی در انتظار اجرای این طرح است.
