گرانی مسکن مسئله اول کشور است

در نشست علمی-تخصصی مرکز پژوهشهای توسعه و آینده نگری  با عنوان “عملکرد دولت در اجرای قانون جهش تولید مسکن” روح‌الله اکبری؛ دستیار ویژه وزیر و دبیر قرارگاه مسکن وزارت راه و شهرسازی به عنوان مدیر علمی و غلامرضا کاظمیان؛ عضو هیأت علمی دانشگاه علامه طباطبائی و صاحب نظر حوزه مسکن و شهرسازی و ناصر رضایی؛ معاون توسعه مسکن و شهرسازی شرکت مادرتخصصی عمران شهرهای جدید و سیّد امیرحسین گرکانی؛ عضو هیأت علمی دانشگاه و رئیس پژوهشکده سوانح طبیعی به‌‌عنوان سخنران به ایراد نقطه‌نظرات خود پرداختند.

در ابتدای نشست روح‌الله اکبری؛ دستیار ویژه وزیر و دبیر قرارگاه مسکن وزارت راه و شهرسازی به عنوان مدیر علمی نشست، ضمن اشاره به نیاز واقعی به لحاظ کمی و کیفی مسکن، گفت: ما باید از تعداد نیاز واقعی و میزان کیفیت ساخت مسکن آگاه باشیم و بر اساس این نیاز خود را آماده کنیم. کیفیت پاسخگویی دولت به این نیازها متناسب با رشد و بلوغ فکری و اجتماعی مردم باید تغییر کند و دولت ها متناسب با قدرت خرید مردم باید سیاست های خود را در حوزه مسکن تدوین کنند. ضرورت دارد متناسب با سبک زندگی مردم در هر دوره، مسکن ساخته شود.

وی در ادامه ضمن اشاره به بالا بودن میزان هزینه مسکن در سبد هزینه های خانوار، گفت: اگر میزان هزینه مسکن در سبد خانوار بالا بماند در نتیجه کیفیت بهداشت، آموزش و سایر ابعاد زندگی کاهش خواهد یافت و در نهایت روی کیفیت خوراک و پوشاک خانوار هم مؤثر واقع خواهد شد.

 روح‌الله اکبری در ادامه گفت: در مورد کمیت و تعداد ساخت مسکن، تعداد 2 میلیون و 283 هزار واحد از تعداد 4 میلیون واحد، شروع به ساخت شده که از این تعداد 230746 واحد در بافت فرسوده، 183808 واحد به خودمالکی و تعداد 418398 واحد به نوسازی و بهسازی مسکن روستایی اختصاص دارد. 119236 واحد باقی مانده مسکن مهر بوده که تکمیل و تحویل داده شده است. همچنین تعداد 290958 واحد به صورت واگذاری انفرادی و گروهی زمین در شهرها به صورت اجاره 99ساله، تعداد 69996 واحد به صورت واگذاری در راستای ماده 4 قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت، تعداد 74859 واحد واگذاری انفرادی و گروهی زمین در دهکده­های شهری یا روستا شهرها، تعداد 666128 واحد به صورت انبوه سازی روی اراضی دولتی با مشارکت دولت و تعداد 229146 واحد نیز به نیروهای مسلح اختصاص داده شده است. این آمار تا روز 7 اسغند ماه 1402 به روز است و این ارقام به غیر از ساخت حدود سیصد هزار واحد مسکونی طبیعی در سطح کشور است که توسط خود مردم در طول سال ساخته می­شود.

دستیار ویژه وزیر و دبیر قرارگاه مسکن وزارت راه و شهرسازی در ادامه در مورد مردمی سازی مسکن افزود: مردمی سازی یعنی اینکه فناوری ارتباطات این امکان را فراهم کرده که ما در حین اینکه داریم انبوه تولید می کنیم بتوانیم سفارشی سازی را نیز انجام دهیم، یعنی متناسب با قدرت خرید و همچنین سلایق و علایق مردم مسکن مورد نیاز آنها ساخته شود.

در ادامه نشست، غلامرضا کاظمیان؛ عضو هیأت علمی دانشگاه علامه طباطبائی و صاحب نظر حوزه مسکن و شهرسازی، در مورد کمیت واحدهای مسکونی گفت: تعداد واحدهای مسکونی ما از تعداد خانوارها بیشتر است. دوم اینکه موضوع مسکن یک موضوع چند بعدی است و برای ساخت مسکن باید به ابعاد مختلف آن توجه شود و بدانیم که مفهوم سرپناه و خانه با یکدیگر متفاوت است و ما باید برای مردم خانه بسازیم.

وی در ادامه گفت: مسئله اول مسکن در کشور ما موضوع گران بودن مسکن نسبت به قدرت خرید مردم است و دوم اینکه در بسیاری از موارد مسکن را آنجایی که باید نساخته ایم و مسکن در جاهایی که تقاضا زیاد بوده ساخته نشده است. مسئله سوم در حوزه مسکن جابجایی مسکن خانوار در طول زندگی بر اساس نوع نیاز به مسکن است که پس از خرید مسکن جابجایی به لحاظ نیاز خانوار صورت نمی گیرد.

غلامرضا کاظمیان در ادامه خاطرنشان کرد: زمین به عنوان فاکتور اصلی در ساخت مسکن مطرح است و گاهی به موارد دیگر در ساخت مسکن چندان توجه نمی شود. باید توجه کرد که زمین چه به عنوان یک منبع طبیعی و چه به عنوان یک کالای سرمایه ای، تلفیقی از موضوعات اجتماعی، اقتصادی، سیاسی و عوامل قانونی و نهادی است.

عضو هیأت علمی دانشگاه علامه طباطبائی ادامه داد: مواردی همچون امنیت تصرف زمین، سرمایه گذاری، زیبایی شناسی، هویت فرهنگی و اجتماعی، پایداری و انصاف از جمله ابعاد مختلفی است که باید در سیاستگذاری ساخت زمین مورد توجه قرار گیرد و هیچ کدام را نباید فدای موارد دیگر کنیم و باید به همه ابعاد در ساخت زمین توجه کرد.

 این صاحب نظر حوزه مسکن و شهرسازی در ادامه گفت: خروجی­های فرآیند پیشنهادی برای ساخت مسکن در هر شهر دو بعد دارد؛ اول، برآرود کمیت و کیفیت نیاز به الگوهای مختلف ساخت مسکن (انفرادی، تعاونی، انبوه­سازی، مجتمع ­سازی، شهرک­سازی و …) و دوم، تشخیص قلمروهای قابل تخصیص به تولید مسکن (اراضی قهوه­ ای، اراضی خالی، الحاق، پیراشهری) بر حسب نوع مالکیت است که باید به هر دو بعد توجه ویژه داشت.

کاظمیان در ادامه با طرح سوالاتی نظیر اینکه آیا عرضه زمین کم بوده، تخصیص زمین به زمین شهری و مسکونی چقدر اولویت دارد، آیا عرضه زمین منجر به کاهش قیمت مسکن شده و خواهد شد و آیا وسعت بیشتر اراضی شهری و مسکونی با شکل­گیری و تکامل شهریت تناسب دارد به تحلیل تحولات شهری، تغییرات اراضی کشاورزی و تراکم زیستی در کشور پرداخت.

در ادامه این نشست، سیّد امیرحسین گرکانی؛ عضو هیأت علمی دانشگاه و رئیس پژوهشکده سوانح طبیعی، به بیان مسائل و چالش های حوزه مسکن پرداخت و مواردی همچون عدم دسترسی تمام اقشار جامعه به خصوص دهک های پایین درآمدی به مسکن مناسب و قابل استطاعت، رشد بافت­های ناکارآمد و در معرض خطر شهری، عدم توجه به الگوهای زیست سنتی کشور، توسعه منفصل شهری و فرایند الحاق روستاها به شهرها، بستر ناکافی برای مشارکت بخش خصوصی، پایین بودن عمر مفید مسکن در کشور، عدم برنامه ­ریزی برای کنترل مهاجرت های روستا به شهر، ساختار سنتی تولید و ساخت مسکن و عدم توجه کافی به روش های فناورانه و نوآورانه، توجه ناکافی به ضرورتهای محیط زیستی و پایداری، توجه ناکافی به ابعاد کیفی مسکن و ایجاد جدایی گزینی سکونتی در شهرها و محلات را از جمله مسائل و چالش های حوزه مسکن عنوان کرد.

سیّد امیرحسین گرکانی در ادامه در مورد آینده توسعه روستایی، گفت: آینده توسعه روستایی متکی بر سازماندهی مجدد نواحی روستایی و حرکت به سمت اقتصاد جدید، زیرساخت­های اجتماعی و اقتصادی و اتحاد روستا و شهر در برنامه­ریزی استراتژیک است و استراتژی های توسعه نیازمند توانمندسازی نهادهای حاکمیتی منطقه ای و محلی و تشویق الگوهای مشارکتی توسعه به گونه ای است که تمامی ذینفعان قادر به همکاری با هم باشند. در پارادایم توسعه مشارکتی شهر و روستا منافع مشترکی با شکل گیری شبکه نواحی شهری و روستایی به وجود می آید.

وی ادامه داد: تغییر نگاه در اقتصاد روستایی کشورهای توسعه یافته در بردارنده یک رویکرد منطقه ای به توسعه اقتصادی روستا است. این تغییرات شامل تغییرات تکنولوژیکی در کشاورزی، رشد بازار برای محصولات کشاورزی جدید (مانند محصولات با ویژگی خاص ارگانیک)، تمرکز بر بازارهای محلی محصولات به جای عمده فروشی و پیشرفت در زمینه ارتباطات و حمل و نقل می باشد که به وسعت بازار محصولات کمک کرده است.

رئیس پژوهشکده سوانح طبیعی در ادامه افزود: به واسطه تداوم کاهش جمعیت شاغل در بخش کشاورزی و پیش ­بینی صاحبنظران درخصوص ادامه این روند در دهه های آتی، چشم انداز جدیدی برای آینده نواحی روستایی در حال ظهور است که تمرکز آن بر تنوع بخشی اقتصاد روستا مبتنی بر دارایی های طبیعی و فرهنگی است.

وی در ادامه در مورد بافت های ناکارآمد و در معرض خطر شهری گفت: مجموع بافت های ناکار آمد کشور 167 هزار هکتار است که 74 هزار هکتار از این محدوده بافت فرسوده میانی، 32 هزار هکتار بافت تاریخی و 59 هزار هکتار نیز بافت ناکار آمد در قالب سکونتگاه های غیررسمی است. 23 درصد سطح شهری کشور بافت فرسوده و ناکارآمد است و این در حالی است که بیش از 21 میلیون نفر در این محله ها زندگی می کنند در این میان 49 درصد واحدهای مسکونی واقع در بافتهای ناکارآمد شهری فاقد تاب آوری در برابر آسیب های مختلف هستند.

سیّد امیرحسین گرکانی در ادامه در مورد ایده دهکده­های شهری افزود: دهکده شهری (Urban Village) برخلاف تفکر رایج که فقط دو شیوه زندگی شهری و زندگی روستایی وجود دارد راه حل سومی نیز هست که مزایای زندگی فعال و پرانرژی شهری را با زیبایی و لذت زندگی روستایی همراه می­کند. دهکده شهری به جمعیت روستایی این فرصت می­دهد تا از خدمات و زیرساخت های شهری استفاده کنند و به فعالیتهای اقتصادی شهری دسترسی داشته باشند و همزمان به جمعیت شهری فرصت می­دهد تا از فضاهای باز و دارای آرامش روستاها لذت ببرند و به فعالیتهای کشاورزی و دیگر فعالیتهای مرتبط با طبیعت دسترسی داشته باشند.

در ادامه این نشست ناصر رضایی؛ معاون توسعه مسکن و شهرسازی شرکت مادرتخصصی عمران شهرهای جدید گفت: با فرض استقرار حدود 8.5 میلیون نفر در هر دهک، تقریبا 6 دهک جامعه توانایی خرید مسکن را ندارند و حتی در برخی موارد بعضی از ساکنین آپارتمان­ها نیز توانایی پرداخت شارژ ساختمان و هزینه ­های آسانسور را ندارند. لذا بررسی­ها نشان می­دهند بخش زیادی از هزینه­ های سبد خانوار مختص به تأمین مسکن است و تعداد زیادی از افراد جامعه حتی اگر توان خرید مسکن را هم داشته باشند، توان پرداخت هزینه ­های نگهداری از ساختمان را ندارند.

ناصر رضایی در ادامه افزود: با دستور جناب آقای دکتر بذرپاش، مقام عالی وزارت راه و شهرسازی، دولت در سه حوزه و با رویکرد توجه به تنوع فضای سکونت و متناسب­سازی ساخت مسکن مطابق نیاز مردم وارد عمل شده است.

رضایی در ادامه ضمن اشاره به ضعف عملکردی شهرهای جدید نسل اول که در ابتدا با هدف جذب جمعیت سرریز شهرهای مادر ساخته شدند اما در نهایت به سکونتگاه­ های خوابگاهی تبدیل شدند افزود: دولت سعی دارد با برنامه ­ریزی و ساخت شهرک­های مولد و تخصص­محور، فضایی را فراهم آورد تا افراد جامعه بتوانند ضمن سکونت در محیط با کیفیت، فعالیت­های خود را بر اساس تخصصی که دارند در همان جایی که اسکان پیدا می­کنند انجام دهند.

معاون توسعه مسکن و شهرسازی شرکت مادرتخصصی عمران شهرهای جدید خاطرنشان کرد: امکان تأمین اقتصاد و امرار معاش خانواده و استقرار فعالیت در سکونتگاه ­های جدید موضوع بسیار مهمی است که باید به آن توجه ویژه داشت و باید بدانیم که در کنار سکونت، اقتصاد هم باید مورد توجه واقع شود. به همین جهت ما به سمت ایجاد سکونتگاه ­هایی رفتیم که بتوانیم اقتصاد محلی را متناسب با اقتصاد روز دنیا در حوزه ­هایی نظیر اقتصاد دانش­بنیان، اقتصاد دریامحور و اقتصاد سلامت فعال کنیم و بتوانیم در کنار توجه به این ابعاد، سکونتگاه های مولد کشاورزی ایجاد کنیم.