کنترل موقت بحران مسکن چین

بحران بدهی در بخش املاک و مستغلات که تقریباً بر یک چهارم اقتصاد چین اثر می‌گذارد، این کشور را با رکودی مواجه کرده است. با این حال تمدید مهلت بازپرداخت بدهی‌ها و نیز کاهش سختگیری در اعطای وام مسکن، بخش مسکن چین را تا حدودی آرام کرده است. با این حال فعالان بازار معتقدند حجم بدهی‌ها در این بخش همچنان بالا بوده و تا زمانی که فروش خانه بهبود پیدا نکند، نمی‌توان گفت که بحران کنترل شده است.

بحران بدهی شرکت «کانتری گاردن»

«کانتری گاردن» که زمانی یکی از توسعه دهندگان چینی به حساب می‌آمد که کمترین احتمال نکول را داشت، اخیرا در بازپرداخت بدهی‌های خود با مشکل مواجه شده به طوری که حدود یک ماه پیش، پرداخت بهره ۲۲.۵ میلیون دلاری اوراق قرضه بین المللی خود را انجام نداد و باعث فروش گسترده سهام در هم‌گروه‌های خود شد که قبلاً تحت فشار نکول‌های گسترده قرار داشتند.

کانتری گاردن ۶.۸۵ میلیارد دلار ضرر در نیمه اول ۲۰۲۳ را شناسایی کرده که یک رکورد در این زمینه است. این شرکت با بدهی‌هایی به ارزش ۱۵.۲ میلیارد دلار در عرض ۱۲ ماه مواجه است. با توجه به بحران بدهی شرکت «کانتری گاردن» در بخش املاک و مستغلات که تقریباً بر یک چهارم اقتصاد اثر می‌گذارد، کشور چین با رکودی دست و پنجه نرم می‌کند که بازارهای جهانی را متلاطم کرده است.

با این حال طلبکاران این شرکت، اوراق قرضه‌ای به ارزش حدود ۵۵۰ میلیون دلار که قرار بود روز شنبه سررسید شود را تمدید کردند و به آن اجازه دادند بدهی خود را در یک  سری اقساط در طول سه سال بازپرداخت کند. این خبر باعث شد که سهام این شرکت که در بازار هنگ کنگ قرار داشته و در سال گذشته بیش از ۶۰ درصد کاهش یافته، ۱۹ درصد افزایش یابد.

مشوق‌های خرید مسکن

اقدامات دولت چین برای بهبود وضعیت در بخش املاک در سراسر کشور در چند هفته گذشته فراتر از انتظارات بازار بوده است. این اولین بار از سال ۲۰۲۱ است که چین مجموعه‌ای از اقدامات تسهیل کننده در بخش املاک در سراسر کشور را اعلام می‌کند. این اقدامات به بازگرداندن اعتماد بازار و جلوگیری از کاهش بیشتر این بخش کمک می‌کند.

در پی اقدام مقامات چینی برای کاهش ۱۰.۵ درصدی پیش‌پرداخت در سراسر کشور برای کسانی که برای بار اول و دوم خانه‌ می‌خرند، سهام شرکت‌های ساختمانی در بازار هنگ‌کنگ افزایش یافت. سرعت کاهش قوانین وام مسکن برای تشویق خریداران مسکن در هفته‌های اخیر پس از سال‌ها سرکوب، به طرز چشمگیری افزایش یافته است. شهرهای بزرگ از جمله پکن، شانگهای، گوانگژو و شنژن هفته گذشته حداقل نرخ بهره وام مسکن را برای خریدارانی که برای اولین بار خانه خریداری می کنند، کاهش دادند. در همین حال، پکن و شانگهای روز جمعه اعلام کردند که به خریداران خانه اجازه می دهند بدون توجه به سوابق اعتباری قبلی خود، از وام ترجیحی برای خرید خانه اول بهره مند شوند. با این کار، همه‌ی شهرهای سطح اول چین، وام مسکن خانه اولی‌ها را در تلاش برای تقویت احساسات خریداران گسترش دادند.

از طرف دیگر بانک خلق چین از از ۱۵ سپتامبر نسبت ذخیره الزامی سپرده‌های ارزی را از ۶ درصد فعلی به ۴ درصد کاهش خواهد داد. همچنین بانک مرکزی و رگولاتور مالی چین اعلام کردند که از ۲۵ سپتامبر،خریدارانی که برای اولین بار خانه می‌خرند، می‌توانند نرخ بهره پایین‌تری را برای وام‌های موجود خود درخواست دهند. وام‌های خرید مسکن چین در پایان ژوئن به ۵.۲۹ تریلیون دلار رسید که ۱۷ درصد از کل ارزش دفتری وام بانک ها را تشکیل می‌دهد.

سهام جهانی با این امید که محرک‌های سیاستی چین بتواند اقتصاد این کشور را (که با تشدید فشار نقدینگی بر بخش املاک شاهد کاهش سریع بهبودی پس از کرونا بوده است) تثبیت کند، افزایش یافت.

کاهش فشار بر بانک‌ها

برخی از بزرگ‌ترین بانک‌های چین، از جمله بانک صنعتی و تجاری چین، بانک ساختمانی چین و بانک کشاورزی چین نیز نرخ بهره سپرده‌های یوان را کاهش دادند. کاهش نرخ سپرده، سومین کاهش از این دست طی یک سال گذشته است به طوری که مقیاس کاهش، بیشتر از دوره های قبلی در ژوئن و سپتامبر سال گذشته می‌باشد. نرخ های پایین سپرده تا حدی فشارهای مختلف بر کاهش حاشیه سود خالص بانک ها را جبران می کند. با توجه به اینکه نزدیک به سه چهارم بدهی‌های بانک‌های چینی را سپرده‌ها تشکیل می‌دهند، تأثیر کاهش نرخ سپرده بااهمیت است.

آیا بحران کنترل شده است؟

در حالی که اقدامات فوق گام مهمی در تحریک بخش املاک است، اما هنوز برای خروج از بحران نقدینگی کافی نیست. در حالی که توسعه‌دهندگان چینی در چهار ماه آینده با سررسید ۳۸ میلیارد دلار از اوراق بدهی داخلی و خارجی مواجه هستند، موسسه رتبه‌بندی Fitch هفته گذشته هشدار داد که فروش سالانه خانه‌های جدید در چین ممکن است تا ۱۵ درصد کاهش یابد. این موسسه همچنین هشدار داد که وضعیت «کانتری گاردن» ممکن است ضعف در احساسات خریداران خانه چینی را تشدید کند. کانتری گاردن که به تنهایی تا پایان نیمه اول سال ۲۰۲۳ حدود ۱۹۰ میلیارد دلار بدهی داشت، این هفته با فشار بازپرداخت بیشتری مواجه است. مهلت پرداخت اوراق بدهی که ماه گذشته پرداخت نشد، قرار است روز چهارشنبه به پایان برسد.

“اگرچه اقدامات فوق مثبت بوده و باید به تثبیت تقاضای واقعی برای خانه ها کمک کند، این بخش هنوز به طور کامل از بحران خارج نشده. چرا که نکول اوراق بدهی توسعه‌دهندگان به دلیل تلاش پکن برای خنثی کردن ریسک‌های بدهی، “به طور مصنوعی کم بود”. در حالی که صنعت املاک چین ممکن است کمی مهلت به دست آورده باشد، برخی از فعالان بازار گفتند که قصد دارند تا زمانی که فروش خانه بهبود پیدا کند، از این بخش دور بمانند.